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REVORION en action …

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Pas de théorie inutile : uniquement du concret, immédiatement applicable.

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Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur

• Refonte de l’article L. 631-7 du CCH
• Finalité : encadrer la transformation des logements en meublés de tourisme
• Clarification des notions d’usage de fait et d’usage de droit
• Renforcement du rôle des autorisations d’urbanisme

🧩 Les deux piliers : usage de fait et usage de droit

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🏠 Usage de fait → la règle générale

• Déterminé par l’occupation effective du bien.
• La loi Le Meur permet désormais de prouver un usage d’habitation :
  • soit entre 1970 et 1976,
  • soit à tout moment au cours des 30 dernières années précédant la demande ou la contestation.
• 👉 Période de référence élargie à 37 ans, afin de favoriser la reconnaissance de l’usage d’habitation. </aside>

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📜 Usage de droit → une exception dérogatoire

• Résulte d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration de travaux…).

• Le texte ajoute :

  « Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés. »

• Cette phrase, introduite par « toutefois », marque une exception à la règle de l’usage de fait. </aside>

🧠 Lecture correcte :

• L’usage de fait demeure la norme et est élargi (preuve sur 37 ans à vérifier).
• L’usage de droit prime uniquement lorsqu’il existe une autorisation explicite attribuant au local un usage non résidentiel (bureaux, commerce, etc.) postérieur au 1er janvier 1970.

🏗️ Comment vérifier l’usage dans un dossier (après la loi Le Meur)

⚙️ Avant la réforme (jusqu’en 2024)

• Le permis de construire servait à fixer l’usage d’origine du local.

• On se référait à la situation au 1er janvier 1970 :

  s’il n’existait pas de preuve d’un usage de fait à cette date, on prenait l’usage figurant dans le permis (bureaux, commerce, etc.).

  ⇒ L’usage de droit suppléait donc le manque de preuve de fait.

⚙️ Depuis la loi Le Meur (en vigueur depuis nov. 2024)

Le raisonnement s’inverse partiellement.

Il faut désormais vérifier deux cas de figure distincts selon la présence ou non d’une autorisation d’urbanisme.

CAS 1 - Absence d’autorisation d’urbanisme depuis le 1er janvier 1970

CAS 2 - Autorisation d’urbanisme délivrée depuis le 1er janvier 1970

💥 Conclusion :

• L’usage de droit s’impose face à l’usage de fait (même en présence de preuve) s’il existe une autorisation explicite.

  Dans ce cas, le législateur a entendu consacrer la primauté de l’usage de droit, issu des autorisations d’urbanisme, sur l’usage de fait résultant de l’occupation effective des locaux.

  Ainsi, lorsqu’un immeuble a été construit ou transformé conformément à une autorisation prévoyant une destination déterminée, celle-ci vaux même si les lieux ont été temporairement utilisés à une autre fin.

  ⇒ D’après le Professeur Hugues Périnet-Marquet, cette évolution résultant de la nouvelle rédaction par le legislateur, traduit une volonté de reconnaître la valeur juridique prépondérante de l’autorisation d’urbanisme sur l’usage constaté dans les faits.

• En l’absence d’autorisation, l’usage de fait prévaut et déclenche le régime de changement d’usage.

• Pour les biens anciens sans trace d’autorisation, le réflexe doit être de vérifier l’existence de preuve d’un usage d’habitation pendant la période de référence via tout élément matériel.

📚 Registres à consulter pour vérifier l’existence de preuve d’un usage d’habitation

Voici comment réagir en tant que notaire lorsqu’il faut vérifier l’existence de preuve d’un usage d’habitation pendant la période de référence (1970–1976 ou les 30 dernières années).